Aastatel 2000-2007 koges Eesti ehitussektor kiiret ja suurt kasvutrendi, mis oli tulenes peamiselt laenude kättesaadavusest ja kinnisvara hindade tõusust. Paljud inimesed investeerisid kinnisvarasse, uskudes, et hinnad jätkavad tõusu. 2008 aastal puhkes globaalne finantskriis, mis tabas ka Eestit. Kinnisvara hinnad langesid järsult ja laenude kättesaadavus vähenes. Majanduskriisi tõttu langes Eesti SKP 14.3%, andes tugeva löögi ka ehitussektorile, viies Eesti ehitussektori langusesse. Nii nagu tervel sektoril, aastatel 2008-2011, langesid palgad majanduskriisi tõttu ka ehituskonsultantidel. Valdkonna spetsialistide seas kukkus tunnitasu keskmiselt 44,4%. Eesti majandus hakkas 2010. aastal vaikselt taastuma, mis taaselustas ehitussektori. Alates 2011. aastast on Eesti ehituskonsultantide tunnitasud järjepidevalt tõusnud.
Paralleelselt Covid-19 jõudmisega Eestisse aastal 2020, on palju räägitud ka hindade tõusust, mis on väljendanud selgelt inimeste palgas ja maksudes. Vaatamata sellele, et ekspertide tunnitasu on 2019. aastaga võrreldes tõusnud 29.2%, vastutavad konsultandid on näinud 30% palgatõusu, konsultantide tasu on tõusnud 20.4% ning projekteerijate tasu 23%. Tähtis on siinkohal mõista, et palkade tõus on toimunud vahemikul 2019-2023. Samal ajal on tõusnud ka tarbijahinnaindeks 38.9%. Artikli kirjutamise ajaks on tarbijahinnaindeks tõusnud 40.9%. Kui vaadata keskmist palgatõusu (25.6%) ning tarbijahinnaindeksi (38.9%), siis näeme selgelt kuidas reaalpalgad on märkimisväärselt mahajäänud (12.3%). See tähendab, et kuigi palgad on nominaalarvul kasvanud, on see kasv tarbijahindade kiirest tõusust maha jäänud. Spetsialisti tunnitasust arvestatakse veel maha büroopalga kulud, üldised kulud, ettevõtte kasumiosa, kindlustus, tulumaks, põhivarakasum ning teised kohustuslikud maksud.
Madis Avi: “Vaadates kuidas aastaga on ehitushinnaindeks tõusnud 6.1%, mille kõrvalt on ehitusturu maht vähenenud 7 %, siis saame öelda, et ehitussektoris on keerulised ajad. Ehitushindade- ja intressimäärade pidev ning kiire tõus mõjutavad sektori investeeringuid. Selline kulg tekitab olukorra, kus näeme kinnisvaraturul hindade tohutut tõusu, kuid mitte uusi projekte, mis võimaldaks alla viia vanemate eluasemete hinnad.”
Ehitussektoris on keerulised ajad, aga palgad on tõusuteel. Languses olev sektor näeb küll käibes kasvu, aga sisemajandus koguprodukti langus võib tähendada peatset langust. 2008-2010 nägi valdkond 42.7% käive langust. Sellest ajast on turul valitsenud valdavalt kasvu trend. 2010. aasta languse lõpust, kuni 2022. aasta lõpuni on turu käive kasvanud 112.9%. Antud kasv on olnud järjepidev alates aastast 2015. Kasvu toetab ka sektori ehitustööde maht, mis on vastavalt kasvanud 147.8%. Kuid konstantse kasvu varjus on näha langustrendi märke: tehingute arv on vähenenud, hinnad on stabiliseerunud ja kohati langenud, samas on pakkumiste arv kasvanud. Turgu hoiab üleval stabiilne nõudlus, eriti Tallinnas ja Harjumaal, kus korterite hinnad on siiski kõrged. Euribori järkjärguline tõus on muutnud eluasemelaenu kallimaks, mis on vähendanud ka ostjate ostujõudu. Hinnatõusuga on kallinenud ka üüriturg, mis võtab juba eriti pingelisi toone. Hetkel on veel ehitushinnad vaatamata tõusule käsitletaval tasemel, mis tagab ka teatud konkurentsi alltöövõtjate seas. Kui võrrelda alltöövõtjate turu olukorda kolme aasta taguse ajaga, siis on hetkel lausa soodne aeg. See annab võimaluse investoritel investeerida ehitussektorisse enne, kui hinnad hakkavad taas kiirelt tõusma ja alltöövõtjate leidmine muutub keerulisemaks.
Tasakaalu otsinguil olev Eesti kinnisvaraturg saab toetuda hetkel vaid olemasolevale stabiilsele nõudlusele ning oodata turu stabiliseerumist ja hinnalanguse aeglustumist. Stabiliseerumist ootab ka uusarenduste turg, kus on näha suuremat langustrendi, kuna ostjad on ettevaatlikumad ning eelistavad valmis ehitatud korterit üle investeeringu.
Foto: sma.ee